一、商业地产是什么商业地产的定义是什么
1、商业地产是什么？商业地产的定义是什么？
商业地产是什么？？商业地产就是作为商业用途的地产，以工业生产功能为主的工业地产等。和小区住宅房地产不一样，小区住宅是针对于居住为主的，.商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。但是这里有必要提醒下的就是国外商业地产是指零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产的表现形式是什么？？商业地产的表现形式主要为：购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐型的商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。一般的工厂不属于商业地产。但是很多情况下不一定划分的那么明确。我们拿酒店来说，酒店可以叫商业地产，也可以叫旅游地产。我们应该学会变通理解。商业地产目前存在的三种模式：出租、租售、销售租售模式中又分三类：第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。第二类我们叫做百货公司模式，目前在国内有代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，包括商铺、住宅、写字楼、餐饮、酒店、公寓、娱乐场所都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，很多大型的开发公司都在走这种模式。第三类是我们叫做精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”？主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像我们卖的法拉利跑车，可能一天就卖三辆，但是总营业额和利润是最高的，走高端消费品路线。商业地产的分类（一）按使用功能划分：商业、服务业的物业。例如：底商、步行街、MALL、购物中心、专业性市场。（二）地域性分类：不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。如：北京有CBD、王府井、西单等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象。上海、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。分析和研究不同地域的商业特色有助于完成理想的商业选址。（三）按服务对象和辐射范围分类：有区域型、城市型、次型、邻里型、小区配套商业、超区域型等。
2、商业地产是什么？？商业地产就是作为商业用途的地产，以工业生产功能为主的工业地产等。和小区住宅房地产不一样，小区住宅是针对于居住为主的，.商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。但是这里有必要提醒下的就是国外商业地产是指零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产的表现形式是什么？？商业地产的表现形式主要为：购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐型的商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。一般的工厂不属于商业地产。但是很多情况下不一定划分的那么明确。我们拿酒店来说，酒店可以叫商业地产，也可以叫旅游地产。我们应该学会变通理解。商业地产目前存在的三种模式：出租、租售、销售租售模式中又分三类：第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。第二类我们叫做百货公司模式，目前在国内有代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，包括商铺、住宅、写字楼、餐饮、酒店、公寓、娱乐场所都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，很多大型的开发公司都在走这种模式。第三类是我们叫做精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”？主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像我们卖的法拉利跑车，可能一天就卖三辆，但是总营业额和利润是最高的，走高端消费品路线。商业地产的分类（一）按使用功能划分：商业、服务业的物业。例如：底商、步行街、MALL、购物中心、专业性市场。（二）地域性分类：不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。如：北京有CBD、王府井、西单等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象。上海、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。分析和研究不同地域的商业特色有助于完成理想的商业选址。（三）按服务对象和辐射范围分类：有区域型、城市型、次型、邻里型、小区配套商业、超区域型等。
3、大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。
4、一个较完善的商业地产代理团队基本上要包含三个部门，策划部、销售部、招商部。三个部门的界限未必很清，可以只是概念上的分组，各个部门的主管可能同属一部，每个主管都会非常熟悉另一个部门，或者参与另一个部门的工作，只是各自负责一个模块而已，这样能保证整个营销的系统完整性。
5、商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。
6、商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
7、是啊，海西商业地产网立足于福建地区，又叫做厦门商业地产网，福建商业地产网，是福建商业地产第一网络运营品牌，专业性的商业地产网站。为的是一些商业地产的投资者有一个更好更广阔的交流平台，如果你对商业地网有兴趣的话也可以去里头看看。不过，网站运营还属于前期。我相信在这个商业地产发展的时候，他也会随之发展的……
8、所谓商业地产，就是以零售物业的租金收入为目的长期房地产投资。
9、无原则，不违法就行，策划有效果就行了
10、商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
11、商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。
12、在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。
13、根据城市人口城市规模先分析消费水平。根据拿地地段来初步定位是城市综合体（要求位置要好）还是专业市场（位置要求不高但交通要便利）。这样先有初步方向。城市综合体就是考虑做什么档次的就行。专业市场就麻烦一点。要考虑到现在城市里面已经存在的商业业态饱和度什么的。其它还有是否考虑建造写字楼单身公寓等。
14、对商业地产没有影响，反而有促进作用，调控政策剑指住宅，目的是打压住宅投机投资控制房价增涨，二套房贷政策太猛，住宅很受伤，有钱人的投资渠道有限，房地产又是主要的投资渠道之一，政策内容没有涉及商业地产，投资商业地产买10套100套甚至更多都没问题，都能贷到款，利率还不变，从而令到大量的原住宅投资资金流向商业地产，现在无论开发商还是投资客已纷纷转投商业地产。
15、再说了，前几年住宅火爆，有些地方商住价格倒挂，商业地产价值低估，对于商业地产现在可谓春天到来了，但来了始终要走的。
16、中国房地产市场走过了十多年的发展历程，其物业开发模式也几经演变，继住宅地产开发主流之后，商业地产现正逐渐成为地产开发市场的新宠儿。但在开发商赚取商业地产开发高额利润的背后也同样承担着一定的市场风险。
17、商业物业的价值在于经营，通过经营创造高于价格的价值。一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营，才能实现高水平的商业物业开发，达到预期的赢利目标。
18、而住宅的价值在于居住，保值升值。其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位，最后通过销售实现开发价值。
19、招商是商业物业成功开发的关键所在。一个商业项目，如百货、专业市场、区域商业中心等，一般都实行“招商先行”的营销策略，以招商来带动销售。“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备使商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。
20、统一销售，统一经营，统一管理，使拥有权、经营权、管理权三权分离。商业项目要充分发挥经营管理公司的作用，尽早介入项目整体开发，为招商及后期经营管理作好准备。
21、而住宅一般不存在招商问题，带底商的住宅，具体销售依住宅定位而定，是以招品牌连锁店为主，或是一般经营户，但一般前者居多，以品牌店来带动住宅销售，提升住宅价值。但底商需要科学合理的业态经营及规划比例，这点也非常重要。
22、开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着一定的市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外，一般投资商业的人群相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险，商业地产开发必须具有有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素，以有场有市为开发目的，这样才能增强投资者的信心，降低开发风险及提高开发价值。
23、而住宅相对来说开发风险较小，因为住宅消费群体较广，住宅业态既具有居住功能，也具有投资功能，其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。
二、中国商业地产行业2020/2021年度发展报告
2021年2月3日，全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德在京联合发布《中国商业地产行业2020/2021年度发展报告》，对2020年中国商业地产领域热点进行盘点与点评。
1直播带货从线上到线下运营能力提出新要求
3月7日，首创奥莱12城商场总经理变身带货主播，4小时涨粉数万，带货数千件；
6月16日，印力集团董事长丁力业率公司高管下场直播“在线摆摊”获超15万次点赞，购买转化率超20%；
9月23日，红星美凯龙董事长车建新联手演艺明星高圆圆直播首秀，累计观看达3562万人次，3.5小时直播锁定销售额1.8亿元。
直播带货起源于互联网，2020年一场疫情袭来改变了整个商业生态。如今直播已经从线上企业蔓延到了线下企业，各大企业从老板到店员齐上阵，有的商场在全国连锁门店内搭建直播间。直播带货在一定程度上救助了疫情重创下的实体商业，其俨然从单纯的创新模式变成企业通用工具。
李佳琦、薇娅这些线上原生明星，如今也逐渐成为了线下品牌的销售推手。与电商网红带货不同，购物中心开展的“在线视频直播”，亦呈现出不同的特点。在疫情期间，全民“云逛街”热潮之下，商场也八仙过海，各显其能，商场自己培养主播者有之；商场统筹，店员参与直播者有之；与KOL开展合作者亦有之。直播内容上，对比传统电商“粗暴式”的卖货模式，转战线上直播的购物中心在植入方式上不尽相同。除了导购直播，也会邀请KOL、素人做客直播间，从“导购直播”走向跨界合作、形式多元的“全民直播”时代。行业预言，未来每家企业都应拥有自己的直播间。
与疫情之前相比，在直播带货全员化的趋势下，直播本身从一种创新的营销方式变成了商业通用新能力。线上营销能力，成为了对商业人的全新要求。
2国潮兴盛外资撤店消费自信改变商业格局
10月20日，李宁公司公布2020年第三季度业绩，电商零售业务增长超过40%，次日公司市值首破千亿大关；
11月19日，逸仙电商在美国纽交所挂牌上市，市值达122亿美元。
与国潮品牌兴起形成鲜明对比的却是,3月GAP集团旗下品牌Old Navy宣布正式退出中国市场。ZARA、HM等国际快时尚巨头纷纷大幅关店。
昔日国民追捧的欧美潮、韩潮、日潮正在悄然退去。曾一度被购物中心视为宠儿的外资快时尚品牌也开始展现颓势，品牌拓店乏力，闭店消息频传。而与之形成对比的是，华为、中国李宁、完美日记、同仁堂知嘛健康等国潮品牌的崛起。“一进一退”的背后体现的是国人的消费自信的提升。与之对应的是，购物中心中优秀国货品牌的占比正在不断攀升。
3健康产业消费突起担纲商业新业态
2020年，著名运动品牌lululemon三季度国际业务销售额增加了45%。与此同时，中国市场的销售额增长高达100%；
2020年安踏市值突破3000亿人民币，比2019年增长近1000亿。
一场新冠疫情引发了人们对健康消费、健康投资的巨大关注。健康家居、体育健身、医疗保健等消费势头尤为强劲。这既是疫情催生的新需求，也是消费升级的大趋势。健康生活从单纯的健身、减肥等功能性健康业态，逐渐扩展到整个健康生活方式。由此，健康生活消费悄然兴起。继健身馆、冰场之后，户外体育项目骑行、滑雪、马术、冲浪也逐渐进入购物中心，为商业空间提供了新业态、新品牌和新体验势能。
4奢侈品逆势增长境外消费回流造就新商机
2020年北京SKP以总销售额177亿元的骄人业绩位居全球零售业单店榜首，西安SKP当年度的增幅同比高达36%，太古体系门店也实现了高速增长。奢侈品消费逆势增长，全国各地的奢侈品专柜排队现象呈现常态化。
受疫情影响，海外市场奢侈品销售在2020年出现严重下滑，中国成为唯一正增长国家，由此印证了中国消费者在全球奢侈品市场中的主导地位。由于国际间的出行限制，往年中国游客大量的出境消费开始回流国内。在SKP、德基广场、太古里、深圳万象城、杭州大厦等高档商场，奢侈品门店前顾客排队现象已经成了常态。
5实体零售业首获免税牌照释放扩大消费政策利好
2020年6月9日,王府井集团发布公告称,被财政部授予免税品经营资质，允许公司经营免税品零售业务，成为国内首家获得免税牌照的零售企业。受此消息影响,王府井股价持续暴涨，当年内市值增加超过百亿元；
12月31日，海旅免税城、中免凤凰机场免税店和中服三亚国际免税购物公园3家离岛免税店同天开业，海南离岛免税店由原来的4家增加到7家，成为全国免税商品最大消费区。
当前中国的免税市场规模较小，2019年销售总额仅为540亿人民币，且结构不合理。韩国五成的免税消费是在市内免税店实现，而中国的市内免税店消费占比还不到1%。随着免税门店规模的增加，中国免税市场发展潜力巨大。业内专家认为，中国免税政策的放开是双循环背景下政府刺激消费的政策利好之一。2020年9月21日，国务院办公厅发出《关于以新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》。2021年初，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《建设高标准市场体系行动方案》，出台了有序扩大社会服务业市场开放、完善引导境外消费回流等若干新政。
6疫情下商场纷纷为商户减租行业担当共渡难关
万达商管集团对全国各地三百余家万达广场的商户实行租金及物业费减免政策，减免金额高达40亿元。为此，中央电视台《新闻联播》专门予以报道，并称赞其“体现了新时代中国企业的担当与作为”。
此外，龙湖集团对所有商户给予超过两个月的租金费用减半政策。
疫情以来，万达、龙湖、印力、凯德、太古、华润、大悦城、爱琴海等主流企业率先推出租金减免政策，为行业减租起到引领和带动作用。
在重大疫情面前，主流购物中心在自身承受严峻压力的情形下，积极主动为广大商户减免租金。购物中心与品牌商户形成了命运共同体，帮助商户争取融资，协助商户线上直播带货，与商户共克时艰渡难关，充分体现出了行业企业的担当。
7创新品牌成资本新宠消费升级红利突显
3月，喜茶再获高瓴资本等战略投资，估值超160亿人民币；
10月，名创优品在纽交所上市，首日开盘上涨22%，目前市值超过90亿美元。
11月，和府捞面宣布正式完成4.5亿元D轮融资；
12月，泡泡玛特在港交所上市，上市当天市值破千亿。
国内互联网创业早期，VC、PE追捧线上品牌，如今转而关注线下零售，现象背后是对线下品牌持续稳定经营，以及获得新消费关注能力的看好。据不完全统计，2020年上半年，在全国线下实体商业中，代表性品牌完成了近70起融资事件，其中既有各赛道的头部品牌，也有表现亮眼的新锐品牌。
投资圈盛传，消费已经成为中国创投行业的最后一个价值洼地。由于商业社会的全盘数字化大潮，整个消费领域变得更加炙手可热。在商业地产的生态中，如果没有品牌创新只有场景创新，就不会有价值上的创新，资本对消费赛道的关注与投入，将加快线下商业的迭代更新。
8商办物业空置率高企成为商业地产去化新难题
睿意德联合德勤在《2020中国商业地产活力40城研究》中关注到，2020年北京、上海甲级写字楼空置率达20%左右，空置率与租金降幅均创近十年新高。与此同时，深圳写字楼租金连降九个季度，空置率升至27.7%，成为一线城市中写字楼空置率最高的城市。
2020年11月，优客工场在美国借壳上市，成为共享办公第一股。
事实上，一二线城市的商办物业空置率普遍居高，已经是近两年全国性的行业难题。由于各地商办物业供应量普遍过大，再加之经济下行与疫情冲击，写字楼市场因此遭遇寒冬，就连此前一枝独秀的北京市场也不例外。
前些年商业地产领域空置率最高的是购物中心，甚至一度出现过“商改办”的现象。如今商办物业已经取代购物中心成为商业地产去化新难题。
过去甲级写字楼与联合办公通常呈现此消彼长的状态，但是2020年两者同样面临高空置问题。优客工场艰难上市也是商办市场困境的一个缩影。
9上市轻资产公司市值分化商管能力成重要价值杠杆
2020年12月9日，华润万象生活在港交所上市，当日的动态市盈率为110倍，静态市盈率更是高达154倍，远超市场上纯物业管理的轻资产管理公司，有的物管公司甚至上市即破发。华润万象生活在商管与物管混合的同类轻资产管理公司中股价也是遥遥领先。
地产股长期以来在资本市场上表现低迷，而轻资产性质的物业管理公司与商业管理公司上市却引起了资本市场追捧，市盈率常常是地产股的数十倍，其中尤以商管主导的轻资产管理公司为甚。代表性的华润万象生活和宝龙商业被资本市场誉为“轻资产的明珠”。
如此高企的估值，体现了投资者对于轻资产商管模式潜力的认可。各大房企也从轻资产的角度，找到了市值增长的新突破口，商管进入了各大地产公司的战略框架，成为房企在资本市场的新战场。
10针对互联网平台反垄断实体商业发展迎来新契机
11月3日，上交所发布关于暂缓蚂蚁金服科创板上市的决定；紧接着，国家市场监督管理总局发布了《关于平台经济领域的反垄断指南》，政策直指电商巨头滥用市场支配地位等不当行为；
国家市场监督管理总局、中央网信办和国家税务总局三部门联合召开规范线上经济秩序行政指导会，百度、腾讯、阿里巴巴、京东、字节跳动、快手、滴滴、拼多多等27家主要互联网平台企业均被召集参加。
国家出手整治互联网平台垄断，标志着互联网平台企业从早期的“发展阶段”，进入到了“规范阶段”。此前互联网平台企业借助资本展开的无序扩张，并未带来实际的市场增量，反而导致实体商业在市场中的份额一度下滑，影响了公平竞争的市场环境，也对实体商业的发展造成了伤害。此次反垄断整治有利于线上线下的公平竞争，有利于促进线上线下的相互融合。
商务部市场运行专家、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平在分析2020年中国商业地产十大热点时指出：
“双循环”下的消费市场前景可期
由于疫情原因造成中国消费者境外消费出现回流，国内高端商场业绩逆势大幅增长，充分体现了内循环消费的巨大潜力。与此同时，国家适时调整多项政策，释放扩大内需红利，提振市场信心。
疫情对于行业的影响不仅只是客流与销售，也改变了商业地产行业经营理念、商业模式和消费倾向。起于线上的直播带货如今已成为线下商业普遍使用的营销工具，数字化意识在线下商业也已深入人心，广大民众更愿意为健康消费买单。另外，疫情所带来的影响也不完全是负面的，疫情中购物中心纷纷为商户免租减租，所展现出的行业担当令人感怀，购物中心与商户之间成为更加紧密的命运共同体。
前些年，商业地产行业存在重数量轻质量、重开发轻运营的问题，商业资产价值普遍偏低。如今，资本市场对于强管理的轻资产商管公司与高成长性的创新品牌给出了超高估值，这一新信号为行业发展提供了正确的指引。
三、中国商业地产行业年度发展报告:线上线下期待融合
全国工商联旗下全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德日前联合发布《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》，盘点2018年商业地产领域代表性事件，展望2019年行业发展趋势。《报告》首席专家，全联房地产商会商业地产研究会会长王永平指出，当前消费市场最大的变化其实不是所谓的“升级”或“降级”，而是消费市场的明显分级对商业的运营创新提出了更高要求。
由于宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，2019年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽如人意，行业步入“无创新不商业”的新时期，亟须替代性创新业态与模式。
以阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。
延伸阅读：2018年中国商业地产行业八大现象
一、存量优质物业盘活，迎资产证券化热
代表性事件：广州正佳广场、北京国瑞购物中心、北京合生汇等发行CMBS/类REITS产品
关注理由：2018年商业资产交易空前活跃，一批标志性商业项目集中入市，商业资产证券化迎来新热潮。9月，以广州正佳广场为标的物业的“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73亿元，成为2018年最大规模的CMBS。此外，北京国瑞购物中心、北京哈德门广场、北京合生汇、北京世纪金源、苏州新建元邻里中心、深圳龙岗万科广场等众多优质物业成功获批或发行了证券化产品。在房地产金融杠杆普遍过高的背景下，商业资产的证券化更具现实意义，同时也是中国商业地产走向国际化、规范化的重要标志。
二、大宗资产交易冷热不均，运营水平彰显资产价值
代表性事件：世茂工三拍卖，北京盈科中心再易主
关注理由：2018年年末，北京市场有两宗商业资产交易引人瞩目。一宗是乐视控股所属的世茂工三资产拍卖案，12月初，阿里网站进行了预拍公告，评估价为32.89亿元，而起拍价仅为23.02亿元；而另一宗是盈科中心项目以105亿元高价成交，打破了北京商用物业交易金额记录。这一冷一热的背后显示了资本市场对于资产运营价值的认可。
三、新零售叫好不叫座，线上线下期待融合
代表性事件：超级物种亏损，盒马鲜生遭遇“标签门”，盒小马开放加盟，美团正式入局新零售
关注理由：12月，“新零售先锋”超级物种主体公司永辉云创爆出累积总亏损达10亿之巨，以至于永辉宣布将其剥离出上市公司业务体系。之前，盒马鲜生还被爆出修改食品保质期的“标签门事件”，以及迫不及待地推出盒小马加盟业务，京东7FRESH也对人事进行了洗牌，这些都让业界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。尽管新零售先锋实验遇挫，但是，显然并未因此放弃商业创新的探索，巨亏的超级物种已表示依然会独立于上市公司继续发展。美团将旗下生鲜超市品牌“掌鱼生鲜”升级为“小象生鲜”，同时还加快了拓店步伐。京东7FRESH在经历人事重组之后再出发，渠道已经下沉至三四线城市。新零售前行的脚步未停止，线上线下走向融合的期待依然存在。
四、实体商业加码数据智能，技术驱动运营成为共识
代表性事件：凯德Next-Ten、宝龙创想实验室、海底捞无人餐厅诞生
关注理由：以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心纷纷自建商业科技公司，有的还增设了首席技术官岗位，更加注重技术对商业运营的引领作用。作为商业地产领跑者的凯德已经打造出商业新物种样板“来探Next-Ten”。宝龙联合京东跨界打造“宝龙创想实验室”，对接新零售，业态涉及儿童、餐饮、超市、数码等，包罗生活细节，融合线上消费实现流量导入。同时，宝龙还投资了可以广泛应用于购物中心、商业综合体、大型零售商、主题园区的共享跟随服务机器人。海底捞的无人餐厅则已经成为网红打卡地。实体商业从过去寄望于第三方科技公司提供服务，到如今纷纷自身投入研发商业数据化技术，表明了希望更好商业化应用的迫切愿望。
五、存量商业纷纷升级改造城市更新创造新商机
代表性事件：上海世茂广场、北京坊、深圳印力中心重张
关注理由：2018年，一批城市更新商业项目亮丽重张。位于北京前门核心地段的“北京坊”全面营业，无印良品体验酒店、星巴克甄选旗舰店、Page One旗舰店等众多创新业态亮相，颠覆了多年来消费者对于前门商业的落后陈旧印象。9月，世茂集团旗下上海世茂广场重新开业，强烈的时尚感和创新性吸引了大量的年轻客人，改造前后业绩翻番，冰火两重天。2018年，同时有多宗具有影响力的更新项目被交易。大悦城在北京收购了大兴火神庙项目，决定将其改造为新产品线“大悦春风里”。凯德则以128亿高价收购了上海最高双子塔，计划打造上海第三座来福士。由于增量商业开发成本越来越大、周期越来越长、区位越来越偏，存量商业的更新改造正成为新的商机。
六、商业地产投资总体过热，核心地段仍受追捧
代表性事件：恒隆等主流商业地产商竞价杭州最贵商业地块
关注理由：5月，著名商业地产开发商香港恒隆地产以107.3亿的价格、118%的高溢价率，摘得杭州核心商业区杭州大厦旁百井坊地块，杭州将迎来首个恒隆广场。竞买当天，除恒隆之外，参加竞买的还有华润新鸿基、阿里城投、新世界、九龙仓、银泰知名地产公司，而且竞争一度陷入白热化。在商业地产普遍投资过剩的大背景下，杭州这一商业地块的拍卖之所以受到如此追捧，并不意味着商业地产投资热的复燃，主要是基于项目在城市量级与区位上的个案优势，核心地段商业抗跌性好的传统投资理念依然被认可。
七、消费降级争论四起，商业潜力重在激活
代表性事件：拼多多上市、阿里入股汇通达
关注理由：“农村包围城市”的拼多多7月在美国上市，取得了商业上的巨大成功，实体商业中不少人将其成功归结于经济下行下的所谓“消费降级”。事实上，从国家商务部等权威部门发布的报告显示，消费升级的趋势已经不可逆转。拼多多的成功更大程度上是通过移动互联网平台形成了底层消费的集聚和升级。此外，面向小城镇的电商平台汇通达也获得阿里45亿元投资。电商平台的下沉不仅激活了中小城市巨大的消费潜力，而且也提振了中小城市实体商业发展信心。
代表性事件：广州K11、长沙IFS、昆明大悦城、厦门华润万象城等项目如期开业
关注理由：多年来商业地产大步发展，导致购物中心竞争过度，再加之受宏观经济形势下行影响，许多品牌承租能力下降，新项目普遍面临招商难、资金难、开业难，即使是一线城市和大型央企也遇到了同样问题。根据2018年抽样数据，体量5万平方米以上购物中心实际如期开业数量不足6成。而万达、华润、印力、大悦城、龙湖等知名商业地产商则凭借品牌声誉、专业团队，以及资金优势等综合实力，无论是自营、自建，或者委管项目，都实现了如期开业，其中一些项目还成为当地商业升级的新标杆。
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