一、根据国税发200931号文怎样核定企业所得税纳税额
1、国税发200931号文是针对房地产纳税人预售未完工商品房，根据预收售房收入、毛利率来确定应纳税所得额，然后再按照25%的税率计算应纳所得税额。
2、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）
3、第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
4、（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
5、（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
6、（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
7、（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
8、第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
9、例如，某地级市房地产公司三季度销售未完工房屋，取得预售收入8360万元，毛利率按照10%，那么该房地产开发公司三季度应预缴企业所得税：
二、国税发2009年31号文件现在是否有效
1、现在国税发2009年31号文件部分有效，其中第二十六条第二款自2014年7月16日起失效。
2、【失效条款】成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
3、国家税务总局公告2014年第35号第四条
4、本公告自发布之日起30日后施行。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十六条第二款同时废止。本公告施行前房地产开发企业尚未完成开发产品成本对象事先备案的，也按本公告执行。
5、参考资料：国家税务总局网站-关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告
三、国税发2009年31号文件37条视同股息免税吗
第三十七条，企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
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